Себестоимость строительства — это всё, во что вам реально обошёлся объект: материалы, работы, техника и прямые расходы. Эта цифра нужна, чтобы назначить цену и понять, сколько вы заработали. Подсчитать её по смете легко. Сложнее другое: себестоимость по факту почти всегда отличается от плановой, и обычно это узнают уже после сдачи. Разберём, что считать у подрядчика и у застройщика, как посчитать на квадратный метр и на условном договоре посмотрим, как плановая прибыль 20% превращается в 9%. Логика одинакова для новой стройки, капитального ремонта и отделки квартир.
Что входит в себестоимость
Сначала договоритесь о границах: разные люди под «себестоимостью строительства» считают разное.
| Статья | Подрядчик и ремонтная фирма | Застройщик |
|---|---|---|
| Материалы | Да | Да |
| Работы: свои люди с налогами, субподрядчики | Да | Да, через договор генподряда или напрямую |
| Техника, доставка, подъём | Да | Да |
| Прямые расходы объекта: прораб, бытовка, вывоз, охрана, страхование | Да | Да |
| Проект, изыскания, согласования | Если входит в договор | Да |
| Земля, подключение к сетям | Обычно нет | Да |
| Проценты по кредиту на объект | Если деньги взяты под этот объект | Да |
| Реклама и продажа | Нет | Считают отдельно |
| Офис, руководство, бухгалтер | Нет, это общие расходы, считайте отдельно | Обычно отдельно |
Поэтому чужая «себестоимость квадратного метра» редко сравнима с вашей: одни включают землю и сети, другие считают только работы и материалы. Ниже — подход подрядчика и ремонтной фирмы, которые работают по договору. Это управленческий расчёт для решений. Бухгалтерский учёт себестоимости ведётся по своим правилам и для других целей, поэтому цифры могут расходиться, и это нормально.
Как посчитать
Рабочие формулы простые:
| Показатель | Как считать | Что показывает |
|---|---|---|
| Себестоимость объекта | Материалы + работы + техника и доставка + прямые расходы объекта | Во что обошёлся именно этот договор |
| Себестоимость 1 м² | Себестоимость объекта ÷ площадь | Сравнение с похожими объектами |
| Валовая прибыль | Цена договора − себестоимость | Что осталось до расходов компании |
| Маржинальность объекта | Валовая прибыль ÷ цена договора | Какой процент цены остаётся |
| Рентабельность продаж | (Валовая прибыль − общие расходы) ÷ выручка | Что остаётся от каждого рубля до налога на прибыль |
Плановая себестоимость считается по смете в ценах исполнителей и поставщиков, а не в ценах для заказчика. Это важно: многие сравнивают затраты с клиентской сметой, куда наценка уже заложена, и не видят настоящей картины. Если строка оплачивается субподрядчику, берите его цену, а если своей бригаде, то цену работы с налогами и взносами.
Конкретные расчёты на примере: себестоимость навеса и как составить смету на ремонт.
Пример: договор капитального ремонта на 4 млн ₽
Условный договор: капремонт помещения 250 м². Цифры придуманы, но расчёт настоящий.
| План | Сумма, ₽ | На 1 м², ₽ |
|---|---|---|
| Материалы | 1 480 000 | 5 920 |
| Работы: бригады и субподрядчики | 1 120 000 | 4 480 |
| Техника и доставка | 160 000 | 640 |
| Прямые расходы объекта | 120 000 | 480 |
| Себестоимость по плану | 2 880 000 | 11 520 |
| Цена договора | 4 000 000 | 16 000 |
| Валовая прибыль (28%) | 1 120 000 | |
| Доля общих расходов компании (8% от цены) | 320 000 | |
| Прибыль до налога по плану (20%) | 800 000 |
На бумаге всё прекрасно. Теперь то, что типично происходит за время работ. Ни одна из этих потерь сама по себе не выглядит катастрофой.
| Что случилось | Потери, ₽ |
|---|---|
| Доп. работы по устной просьбе заказчика, не оформлены и не оплачены | 140 000 |
| Перерасход материалов и покупка дороже сметы | 96 000 |
| Переделки после замечаний | 75 000 |
| Простои бригады: не привезли материал, не готов фронт работ | 54 000 |
| Доставка мелкими партиями вместо одной | 43 000 |
| Заёмные деньги на закрытие разрыва: заказчик платит после КС-2 | 32 000 |
| Всего | 440 000 |
Итог: фактическая себестоимость 3 320 000 ₽, или 13 280 ₽ на м² вместо 11 520 ₽. Прибыль до налога 800 000 − 440 000 = 360 000 ₽, или 9% вместо 20%. Объект сдан, заказчик доволен, компания формально в плюсе, а больше половины прибыли исчезло так, что никто не может показать, когда именно.
Когда каждую потерю можно было заметить
Потери на стройке случаются всегда. Вопрос в том, когда вы о них узнаёте: на сдаче исправить уже ничего нельзя.
| Потеря | Когда обычно узнают | Когда можно узнать | Что для этого нужно |
|---|---|---|---|
| Неоформленные доп. работы | Заказчик отказывается платить | В день просьбы | Согласовать допработы до начала |
| Перерасход материалов | При сверке после сдачи | При заявке сверх объёма | Заявка, связанная со сметой, и отчёт по расходу |
| Покупка дороже сметы | При разборе или никогда | Перед оплатой счёта | Запрос цен нескольким поставщикам |
| Переделки | Когда уже сделаны | При приёмке этапа | Фотоотчёт прораба и приёмка этапов |
| Простои | В конце месяца | В день простоя | Табель и ежедневный отчёт |
| Лишние доставки | При разборе расходов | При заявке | Поставки по графику работ |
| Кассовый разрыв | Когда нечем платить | За недели | Прогноз поступлений и платежей |
Большинство этих потерь видно ещё до оплаты, но при одном условии: смета, заявка, счёт и отчёт должны быть связаны между собой. Когда смета в одном файле, заявки в мессенджере, а счета у бухгалтера, сравнить их некому и некогда.
Как вести себестоимость по объекту
Минимальный порядок работает и без программы:
- Заведите план до начала работ. Четыре статьи из таблицы выше: материалы, работы, техника и доставка, прямые расходы.
- Относите каждый расход к объекту. Нет объекта — нет оплаты. Расходы компании идут отдельной строкой.
- Считайте начисленное, а не только оплаченное. Работа сделана, но не оплачена — затраты уже есть. Иначе объект в работе выглядит прибыльнее, чем на самом деле.
- Материал на складе — ещё не себестоимость. Купленное на весь объём сразу не значит израсходованное.
- Раз в неделю смотрите отклонения по статьям. Перерасход, замеченный на третьей неделе, можно компенсировать на оставшемся объёме.
Начать можно в таблице: шаблон управленческого учёта в Excel считает план и факт по этим статьям, прибыль и деньги по каждому объекту. Как им пользоваться, разобрано в статье об управленческом учёте в строительной компании. Предел у таблицы один: она узнаёт о расходе, только когда его внесли. Если у вас три и больше объекта и данные вносят разные люди, в сводке всегда будет задержка, обычно на недели.
Как снизить себестоимость и не потерять в качестве
Считать до подписания. Сравните цену договора с ценами исполнителей и материалов до подписания. Договор, заранее убыточный из-за непроверенных цен, — самая дорогая и частая ошибка.
Сделать допработы платными с первого дня. Правило «без согласованной цены не начинаем» часто даёт больше, чем любая экономия на материалах. В нашем примере это самая крупная потеря.
Сравнивать цены поставщиков по одной заявке. Несколько предложений на один список материалов обычно дают больше, чем торг по звонку. Сверяйте условия: доставка, разгрузка, сроки.
Планировать поставки. Одна машина вместо трёх и материал вовремя экономят и на доставке, и на простое бригады.
Снизить переделки. Понятные критерии приёмки и проверка этапов дешевле, чем исправления после чистовой отделки.
Экономить на самих работах и материалах стоит в последнюю очередь: переделки и гарантийные выезды легко съедают такую экономию.
Типичные ошибки
Считать только прямые затраты и называть это прибылью. Объект с маржой 15% при общих расходах 12% от выручки приносит лишь 3%.
Не включать свой труд. Руководитель сам работает прорабом и не учитывает это в затратах: при найме прораба прибыль исчезнет.
Забывать про стоимость денег. Когда заказчик платит после КС-2, вы кредитуете объект. Проценты по этим деньгам входят в затраты договора.
Считать прибыль как «получили минус потратили». На объекте с авансом такая «прибыль» велика в начале и исчезает к концу. Деньги и прибыль — разные показатели.
Брать чужой процент как норму. Сравнивайте план с фактом по своим завершённым договорам, а не со средней цифрой по отрасли: там сложены девелоперы, генподрядчики и бригады.
Частые вопросы
Как посчитать себестоимость ремонта квартиры? Сложите материалы, работы с налогами, доставку с подъёмом и прямые расходы именно этой квартиры, затем разделите на площадь, чтобы сравнивать с другими объектами. Общие расходы компании считайте отдельно и проверяйте, покрывает ли их объект.
Какая себестоимость 1 м² строительства нормальная? Единого ответа нет: она зависит от региона, материала стен, класса отделки и того, что вы включаете в расчёт. Надёжный ориентир — ваши завершённые объекты того же типа.
Какая рентабельность считается нормальной? Универсальной нормы нет. Практичное требование: маржинальность объектов должна уверенно покрывать ваши общие расходы, и должна оставаться прибыль на развитие и запас на случай кассовых разрывов.
Считать себестоимость с НДС или без? Цену и затраты считайте одинаково: либо всё без НДС, либо всё с ним. На упрощённой системе без НДС входной налог становится частью затрат, а налог с дохода учитывайте в расчёте прибыли.
Чем себестоимость отличается от сметной стоимости? Сметная стоимость — это цена для заказчика, в ней уже есть ваши накладные и прибыль. Себестоимость — ваши фактические затраты. Разница между ними и есть то, что вы рассчитываете заработать.
Как это делается в СЕМТАК
В СЕМТАК план себестоимости складывается ещё до подписания: смета сравнивается с ценами исполнителей и материалов, и система предупреждает об убытке и о работах без исполнителя. Дальше факт появляется сам: принятые заказчиком КС-2, акты исполнителей, счета поставщиков, табель и касса. Позиции счёта вне сметы отмечаются как «сверх сметы», а прогноз показывает, сколько прибыли осталось сейчас, а не после сдачи объекта. Попробовать можно бесплатно: демо-проект появится в аккаунте сразу после регистрации.