Смета на капитальный ремонт начинается не с расценок, а с вопроса, чьи деньги платят за работу. Если бюджет или госкомпания, правила расчёта задаёт закон, и смету считают по нормативной базе. Если частная компания или собственник помещения, можно считать по рыночным ценам, и смета выглядит совсем иначе. Ниже разберём оба случая, образец коммерческой сметы с расчётом, позиции, которые чаще всего забывают, и то, как не потерять заложенную прибыль уже после подписания.
По каким правилам считать
| Кто платит | Как считается смета | Что важно |
|---|---|---|
| Бюджет, госкомпания с долей государства больше 50% | Сметные нормативы из федерального реестра и сметные цены ресурсов | Ст. 8.3 Градостроительного кодекса, часто проверка достоверности сметной стоимости |
| Региональный оператор, ТСЖ или кооператив при капремонте общего имущества дома | По тем же нормативам, ст. 8.3 ГрК | Перечень работ в ст. 166 Жилищного кодекса, условия в договоре |
| Коммерческий заказчик: офис, склад, магазин, производство | По договорённости, обычно по рыночным ценам | Заказчик может сам потребовать расчёт по нормативам, проверьте условия тендера |
| Собственник квартиры или дома | По рыночным ценам | Понятная смета важнее шифров расценок |
Прежде чем считать, уточните у заказчика форму сметы и источник денег. Иначе можно потратить неделю на смету, которую не примут.
Что считается капитальным ремонтом
Для зданий определение дано в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса: замена и восстановление конструкций, кроме несущих, замена и восстановление инженерных систем и сетей, замена отдельных элементов несущих конструкций. Если же меняются параметры здания, например высота, этажность или площадь, это уже реконструкция с другими правилами.
На практике разница с текущим ремонтом такая:
| Текущий ремонт | Капитальный ремонт | |
|---|---|---|
| Смысл | Поддержать состояние | Заменить изношенное |
| Типичные работы | Покраска, замена покрытий, мелкие исправления | Замена инженерных систем, перегородок, кровли, полная замена отделки |
| Основание для сметы | Обычно перечень работ | Дефектная ведомость и обследование, иногда проект |
| Исполнительная документация | Часто не требуется | Чаще всего нужна: акты скрытых работ, журнал |
«Капитальный ремонт квартиры» — бытовое название: так обычно называют ремонт с заменой электрики, сантехники и всей отделки. Если затронуты стояки или перепланировка, заранее выясните, что нужно согласовать с управляющей компанией и жилищной инспекцией.
Исходные данные
Точность сметы определяется до первого расчёта. Порядок такой:
- Обследование. Выйдите на объект: вскрытие в нескольких местах часто экономит больше, чем любая скидка на материалы.
- Дефектная ведомость. Что изношено, в каком объёме, что делаем. Образец дефектной ведомости.
- Ведомость объёмов. Работы и количества без цен. Образец ВОР. Её же удобно разослать субподрядчикам для сравнения цен.
- Смета. Цены работ и материалов, накладные, прибыль, резерв.
Образец: коммерческая смета на капитальный ремонт офиса
Условный пример: этаж офисного здания 200 м², заказчик — частная компания. Цены условные, ваши будут другими, а расчёт настоящий. Таблица сокращена, в реальной смете строк больше.
| Наименование | Ед. | Кол-во | Цена работы, ₽ | Цена материала, ₽ | Всего, ₽ |
|---|---|---|---|---|---|
| Демонтаж | 153 000 | ||||
| Демонтаж напольного покрытия | м² | 200 | 220 | — | 44 000 |
| Демонтаж перегородок из ГКЛ | м² | 60 | 450 | — | 27 000 |
| Демонтаж подвесного потолка | м² | 200 | 200 | — | 40 000 |
| Вывоз мусора, контейнер 8 м³ | шт. | 3 | 14 000 | — | 42 000 |
| Инженерные системы | 1 151 500 | ||||
| Замена кабельных линий | м.п. | 1 800 | 150 | 95 | 441 000 |
| Щит с автоматикой | шт. | 1 | 28 000 | 85 000 | 113 000 |
| Розетки и выключатели | шт. | 90 | 450 | 300 | 67 500 |
| Светильники | шт. | 40 | 900 | 2 600 | 140 000 |
| Воздуховоды вентиляции | м.п. | 60 | 1 400 | 1 600 | 180 000 |
| Замена радиаторов | шт. | 14 | 6 500 | 8 500 | 210 000 |
| Отделка | 1 910 200 | ||||
| Стяжка пола | м² | 200 | 750 | 520 | 254 000 |
| Покрытие пола, ПВХ-плитка | м² | 200 | 650 | 1 400 | 410 000 |
| Перегородки из ГКЛ | м² | 80 | 1 450 | 1 050 | 200 000 |
| Шпаклёвка и покраска стен | м² | 520 | 850 | 210 | 551 200 |
| Подвесной потолок | м² | 200 | 850 | 650 | 300 000 |
| Двери с установкой | шт. | 10 | 5 500 | 14 000 | 195 000 |
Итоги:
| Строка | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Работы | 1 765 500 |
| Материалы | 1 449 200 |
| Итого прямые затраты | 3 214 700 |
| Резерв на непредвиденные работы, 3% | 96 441 |
| Накладные и прибыль, 15% | 496 671 |
| Всего без НДС | 3 807 812 |
| НДС 22%, если вы плательщик | 837 719 |
| Всего с НДС | 4 645 531 |
Получается около 19 000 ₽ за м² без НДС. Такую цифру полезно сравнить с вашими прошлыми объектами: если она сильно отличается, причину лучше найти до отправки. Собрать такую смету можно и в таблице: возьмите наш шаблон сметы в Excel и добавьте строку резерва.
Что иначе в нормативной смете
Нормативная смета подчиняется другой логике. Основной документ — Методика определения сметной стоимости, утверждённая приказом Минстроя № 421/пр, с последующими изменениями. Что это значит на практике:
- расценки берутся из сметных нормативов федерального реестра, для ремонтных работ это в первую очередь сборники ГЭСНр;
- цены ресурсов определяются по правилам Методики, а не по прайсу вашего поставщика;
- накладные расходы и сметная прибыль считаются по нормативам Минстроя, а не как ваш процент;
- условия работ, например работа в действующем здании или стеснённость, учитываются коэффициентами;
- формы сметных расчётов и правила резерва на непредвиденные работы заданы Методикой.
Такую смету считают в специализированной программе, и её обычно готовит сметчик. Нужна ли проверка достоверности сметной стоимости или экспертиза, зависит от источника денег и объекта. Эту проверку регулируют ст. 8.3 и 49 Градостроительного кодекса и постановление Правительства № 427. Точные требования смотрите в задании заказчика и актуальной редакции этих документов. Подробнее о выборе инструмента: какую программу для смет выбрать.
Что чаще всего забывают
Эти позиции не видны в дефектной ведомости, но за них всё равно придётся платить:
| Что забывают | Чем это оборачивается |
|---|---|
| Работа в действующем здании: ночные смены, ограничение шума, подъём без грузового лифта | Выработка заметно ниже, чем в пустом помещении |
| Вывоз мусора и погрузка | Статья, которую легко занизить в разы |
| Защита того, что остаётся: полы, лифт, мебель | Ремонт за свой счёт |
| Отключение и пуск систем, пусконаладка, испытания | Работа есть, а денег на неё в смете нет |
| Исполнительная документация и лаборатория | Исполнительная документация требует времени и ответственного человека |
| Разрешения и согласования: пропуска, отключения, вывоз | Простои до начала работ |
| Простой из-за позднего вскрытия и скрытых дефектов | Без оговорки в договоре убыток ваш |
Твёрдая или приблизительная смета
Самый дорогой вопрос в капремонте, ведь при вскрытии почти всегда находится что-то новое. Смета становится частью договора, когда заказчик её подтвердил (п. 3 ст. 709 ГК РФ). Цена может быть твёрдой или приблизительной, и если в договоре об этом ничего не сказано, она считается твёрдой (п. 4 ст. 709).
Это значит следующее. По твёрдой цене подрядчик не вправе требовать её увеличения, даже если объём нельзя было предвидеть заранее (п. 6 ст. 709), за исключением случаев, прямо указанных в законе. Если нашлись неучтённые работы, о них надо сообщить заказчику. Не получив ответа в течение десяти дней, если законом или договором не предусмотрен другой срок, подрядчик обязан приостановить эти работы (п. 3 ст. 743). Тот, кто не предупредил, по общему правилу теряет право требовать оплаты дополнительных работ (п. 4 ст. 743).
Практические выводы:
- заранее пропишите в договоре, какая цена и как согласуются дополнительные работы;
- фиксируйте находки при вскрытии с фото в тот же день;
- сначала согласуйте цену, а затем делайте работу: как оформить дополнительные работы.
Формулировки договора для крупного объекта лучше показать юристу.
Где смета теряет деньги после подписания
Смета показывает плановую прибыль, но заработать её ещё предстоит. На капремонте много поставщиков, субподрядчиков и документов, а объект идёт месяцами. Обычно деньги теряются так:
| Что происходит | Если смета лежит отдельным файлом | Если смета связана с работой |
|---|---|---|
| Закупают сверх объёма | Видно при сверке после сдачи | Заявка показывает превышение до оплаты |
| Цена поставщика выше сметной | Счёт оплачивают, разницу не заметили | Счёт сверяется со строкой сметы |
| Субподрядчик закрывает больше сделанного | Спорят в конце | Объёмы идут из принятых отчётов |
| Заказчик просит ещё работы | Устно, потом спор | Отдельное приложение с согласованием |
| Объёмы в КС-2 не совпадают со сметой | Новый файл, ручной подсчёт | Акт считается от выполненного |
Для одного небольшого объекта можно обойтись таблицей и дисциплиной. Если одновременно идут два-три капремонта, ручная сверка быстро перестаёт успевать за стройкой, и о перерасходе узнают, когда деньги уже потрачены. Посмотрите, как считать себестоимость объекта, и сравните план с фактом на последнем сданном договоре.
Частые вопросы
Обязательно ли составлять смету по ГЭСН для капитального ремонта? Нет, не всегда. Для объектов с бюджетными и другими деньгами из ст. 8.3 ГрК нормативы обязательны. Для коммерческого заказчика всё определяет договор, и обычно достаточно рыночных цен.
Какой коэффициент применять на капитальный ремонт в смете? В нормативной смете коэффициенты условий производства работ берутся из Методики и применяются по обстоятельствам объекта, например при работе в действующем здании. Единого коэффициента на любой капремонт нет. В коммерческой смете такие условия закладывают прямо в цены.
Сколько закладывать на непредвиденные работы? В нормативной смете резерв определяется по правилам Методики. В коммерческой размер зависит от договорённости и от того, насколько объект обследован. В нашем примере 3%, но при старом здании без вскрытий этого может быть мало. Главное — договориться, как этот резерв расходуется.
Кто может составить смету на капремонт? Смету может подготовить и сам подрядчик, и сметчик или проектная организация. Если смета идёт на проверку или экспертизу, заранее выясните требования к оформлению.
Как показать заказчику смету без своих закупочных цен? Отдайте версию только с договорными ценами. Скрытый столбец в Excel не защищает: его легко открыть.
Как это делается в СЕМТАК
СЕМТАК считает по рыночным и вашим ценам. Это не нормативная сметная программа, поэтому для госзаказа и экспертизы она не заменит сметчика с нормативной базой. Зато для коммерческого капремонта смета становится основой работы: файл Excel загружается готовым, заказчик согласует смету по ссылке, субподрядчик видит только свои работы и цены. Заявки на материалы и КС-2 создаются из той же сметы, дополнительные работы идут отдельным приложением, прораб ведёт отчёты с телефона, а акты скрытых работ и журнал собираются из его отчётов. План и факт прибыли видны в договоре. Попробовать можно бесплатно: демо-проект появится в аккаунте сразу после регистрации.