Техническое задание на ремонт квартиры — документ, в котором заказчик заранее записывает, что именно он хочет получить: какие работы, из каких материалов, какого качества, в какие сроки и как будет принимать результат. Без ТЗ подрядчик считает «как обычно», заказчик ждёт «как в журнале», и разница выясняется в середине ремонта — вместе с доплатами. Разберём, что включить в ТЗ, как его приложить к договору и как по нему сравнивать предложения бригад.
Зачем ТЗ, если есть смета
Смета отвечает на вопрос «сколько стоит», ТЗ — на вопрос «что и какого качества». Смету составляет подрядчик, и в ней будет то, что подрядчик понял. ТЗ составляет заказчик (сам или с дизайнером, технадзором), и оно задаёт рамку для всех подрядчиков одинаково. Отсюда три пользы:
- Сравнимые предложения. Три бригады считают одно и то же, а не каждая свой вариант ремонта.
- Меньше доплат. Работы, которые есть в ТЗ, входят в цену. Новые — только по дополнительному соглашению.
- Понятная приёмка. Если в ТЗ записан класс отделки и допуски, спор «ровно или неровно» решается правилом и уровнем, а не эмоциями.
По Гражданскому кодексу подрядчик обязан выполнить работу в соответствии с техническим заданием и сметой, если они являются частью договора (ст. 743 ГК). Поэтому ТЗ должно стать приложением к договору и быть подписано обеими сторонами.
Что включить в ТЗ: 10 разделов
1. Общие сведения об объекте. Адрес, тип дома (панель, монолит, кирпич), этаж и лифт, площадь, высота потолков, состояние: новостройка без отделки или вторичка с демонтажом.
2. Состав работ по помещениям. Для каждого помещения — что делаем со стенами, полом, потолком, дверями, электрикой и сантехникой. Удобно таблицей.
3. Материалы. Кто закупает (заказчик, подрядчик или смешанно), марки или класс: «ламинат 33 класса не ниже 1 500 ₽/м²», «керамогранит 60×60 матовый», «гипсовая штукатурка Knauf Ротбанд или аналог». Если материалы заказчика — сроки поставки на объект, чтобы бригада не простаивала.
4. Требования к качеству. Класс отделки по СП 71.13330 «Изоляционные и отделочные покрытия»: простая, улучшенная или высококачественная («под лампу»). Для каждого класса в своде правил есть допуски — например, отклонение стены от вертикали не более 2 мм на 1 м для улучшенной и 1 мм для высококачественной. Записывайте класс для каждого вида работ.
5. Электрика и сантехника. План расстановки розеток, выключателей и светильников с высотами, количество групп в щите, УЗО для ванной и кухни. Для сантехники — положение приборов, тип разводки (коллектор или тройники), место фильтров и счётчиков.
6. Сроки и этапы. Дата начала, этапы с датами окончания, общий срок. Каждый этап — точка приёмки и оплаты.
7. Режим работ. В Москве шумные ремонтные работы в многоквартирных домах разрешены по будням с 9:00 до 19:00 с перерывом с 13:00 до 15:00, в выходные и праздники — запрещены. В других регионах — свои правила, проверьте местный закон о тишине. Укажите правила управляющей компании: пропуска, лифт, вывоз мусора.
8. Порядок приёмки. Какие работы принимаются как скрытые до закрытия (гидроизоляция, электрика в штробах, трубы), чем проверяем (правило 2 м, уровень, лампа бокового света), кто подписывает акт. Удобно приложить чек-лист приёмки ремонта.
9. Гарантия. Срок гарантии на работы (обычно 1–2 года), порядок устранения дефектов.
10. Что не входит. Мебель, техника, кондиционеры, перепланировка — чтобы не было иллюзий.
Образец: состав работ по помещениям
| Помещение | Стены | Пол | Потолок | Электрика | Сантехника |
|---|---|---|---|---|---|
| Комната 1, 18 м² | Штукатурка по маякам, шпаклёвка под покраску, окраска в 2 слоя, улучшенная | Стяжка, ламинат 33 класса, плинтус МДФ | Натяжной матовый | 6 розеток, 2 выключателя, 4 точки света | — |
| Кухня, 10 м² | Штукатурка, фартук из керамогранита 3 м², остальное — покраска | Стяжка, керамогранит 60×60 | Натяжной | 8 розеток, в том числе под технику, отдельная группа плиты | Мойка, посудомоечная машина |
| Санузел, 4 м² | Гидроизоляция примыканий, плитка до потолка | Гидроизоляция, стяжка, керамогранит | Натяжной | Влагозащищённые розетки, вытяжка, УЗО | Инсталляция, ванна, раковина с тумбой, полотенцесушитель |
| Коридор, 7 м² | Штукатурка, обои под покраску | Керамогранит у входа, ламинат | Натяжной | 2 розетки, 3 точки света | — |
Объёмы в ТЗ можно не считать — это сделает подрядчик в смете или сметчик в ведомости объёмов работ. Но если вы хотите заранее понять бюджет, прикиньте его в калькуляторе ремонта по площади и классу отделки.
Как использовать ТЗ при выборе бригады
- Разошлите ТЗ трём-пяти подрядчикам и попросите смету строго по нему, с разделом «что предлагаем дополнительно».
- Сравните сметы построчно: где у одного есть гидроизоляция, а у другого нет — это не дешевле, это недосчитано.
- Спросите, какие работы подрядчик предлагает принимать как скрытые и как он будет показывать их до закрытия — фото, акт.
- Выбранную смету и ТЗ подпишите как приложения к договору. Пример договора — в статье договор на ремонт квартиры.
Кто может составить ТЗ
- Сам заказчик. Подходит для косметического ремонта или ремонта одной комнаты. Возьмите таблицу выше, пройдите по каждому помещению и запишите, что хотите получить. Главное — классы отделки и план электрики.
- Дизайнер. Если есть дизайн-проект, ТЗ во многом уже в нём: планы, развёртки стен, спецификации материалов. Попросите дизайнера свести это в один документ для подрядчика — иначе бригада будет искать нужное по пятидесяти листам.
- Технадзор или инженер. За 5–15 тысяч рублей независимый инженер составит ТЗ по обмеру и вашим пожеланиям и потом проверит сметы подрядчиков на соответствие ему. Для капитального ремонта это одни из самых окупаемых денег: одна найденная «забытая» работа обычно стоит дороже.
Если подрядчик предлагает поменять что-то в ТЗ — другой материал, другую технологию, — пусть объяснит в письменном виде, что изменится в цене, сроке и качестве. Хорошие предложения стоит принимать, но через изменение ТЗ, а не устно.
Частые ошибки в ТЗ
- Слова без меры: «качественно», «ровно», «аккуратно». Пишите класс по СП 71.13330 и допуск.
- Нет плана электрики. Розетки — самая частая доплата и самая частая переделка.
- Материалы «на усмотрение подрядчика». Получите самый дешёвый вариант, который формально подходит.
- ТЗ не подписано. Устные договорённости на приёмке не работают.
- ТЗ меняют на ходу без бумаги. Любое изменение — дополнительное соглашение с ценой и сроком.
Как это делается в СЕМТАК
СЕМТАК — программа для подрядчиков, но заказчик в ней тоже участвует: подрядчик отправляет ему ссылку на смету, и заказчик согласует её по строкам, видит у каждой работы критерии приёмки — какой класс отделки и какие допуски. Изменения оформляются дополнительным соглашением прямо в кабинете, скрытые работы заказчик принимает по фото до закрытия, а в конце подписывает итоговый акт. Если вы подрядчик и хотите работать с заказчиками так — попробуйте СЕМТАК бесплатно.