Акт выполненных работ по ремонту квартиры — документ, который закрывает договор: заказчик подтверждает, что работы сделаны, подрядчик получает право на оплату. Без акта подрядчику трудно доказать объём выполненного, а заказчику — зафиксировать недоделки. Разберём, какой формы требует закон, что обязательно писать в акте, как принимать работы по этапам и что делать с замечаниями. В конце — образец, который можно взять за основу.
Обязательна ли форма КС-2
Нет. Формы КС-2 и КС-3 придуманы для капитального строительства между организациями и с 2013 года не обязательны даже там. Для ремонта квартиры по договору бытового подряда (статьи 730–739 Гражданского кодекса РФ) акт составляется в свободной форме. Главное — чтобы в нём были реквизиты первичного документа по статье 9 закона «О бухгалтерском учёте» № 402-ФЗ, если подрядчик — компания или ИП:
- название документа и дата составления;
- кто составил (подрядчик) и кто принимает (заказчик);
- содержание: какие работы, в каком объёме, по какой цене;
- измерители: м², м.п., шт, сумма в рублях;
- должности и подписи сторон.
Если заказчик — физическое лицо, а подрядчик — компания, дополнительно действует закон «О защите прав потребителей»: заказчик вправе требовать устранения недостатков, а срок на предъявление претензий по скрытым дефектам — до двух лет после приёмки (статья 29).
Что писать в акте: по строкам
Шапка. «Акт № 3 от 14.11.2026 сдачи-приёмки выполненных работ по договору № 12 от 01.09.2026». Номер акта — сквозной по договору, если актов несколько.
Стороны. Подрядчик — наименование, ИНН, представитель; заказчик — ФИО, адрес объекта. Адрес объекта пишите всегда: один заказчик может ремонтировать две квартиры.
Период. «Работы выполнены в период с 01.10.2026 по 14.11.2026» или «этап 2 по графику». Нужен для гарантийных сроков и для спора о просрочке.
Таблица работ. Это главное. Строка = работа из сметы: наименование, единица, количество по смете, количество фактически, цена, сумма. Если фактический объём отличается от сметного (стены оказались кривее, площадь больше), это видно сразу, и заказчик соглашается с разницей подписью, а не задним числом.
Материалы. Если материал подрядчика входит в цену — отдельным блоком или отдельным актом на материалы. Если материал заказчика — в акте указывают, что работы выполнены из материала заказчика, с перечнем принятого.
Итог. Сумма по акту, ранее оплачено (аванс), к оплате по акту. Расхождения с договором — отдельной строкой: «дополнительные работы по согласованию от 20.10.2026».
Качество и замечания. Одна из двух формулировок: «работы выполнены в полном объёме, качество соответствует договору, заказчик претензий не имеет» или «работы приняты с замечаниями, перечень — в приложении, срок устранения — до ...». Замечания нужно перечислить конкретно: «отслоение затирки на стене санузла, 0,5 м²», а не «плохо сделана плитка».
Гарантия. Срок по договору, что входит, с какой даты считается — обычно с даты подписания акта.
Подписи. Обе стороны, дата. Если заказчик акт получил, но не подписывает и мотивированного отказа не даёт, подрядчик вправе подписать акт в одностороннем порядке, отметив отказ заказчика (для строительного подряда это прямо записано в пункте 4 статьи 753 ГК, суды применяют то же правило к ремонту), — но только если докажет, что акт был вручён (расписка, письмо, сообщение в мессенджере с датой).
Акт по этапам или один на весь ремонт
Для ремонта дольше месяца лучше поэтапные акты: демонтаж и черновые работы, штукатурка и стяжка, плитка, чистовая отделка. Это удобно обеим сторонам: подрядчик получает оплату частями, заказчик принимает то, что потом нельзя будет проверить (разводка труб, электрика, гидроизоляция).
Отдельный вид — акт скрытых работ: его составляют до того, как работа закрывается следующим слоем, с фотографиями. Гидроизоляция, стяжка, штробы, тёплый пол — всё это принимается по акту скрытых работ, иначе через месяц проверить невозможно. Как его оформить — в статье «Как оформить акт скрытых работ».
Как принимать работы: порядок для заказчика
- Сверить акт со сметой: каждая строка акта должна быть в смете или в согласованном дополнении.
- Проверить объёмы на месте: площади стен и полов — рулеткой по тем же правилам, что и в смете (за вычетом проёмов или без, как договорились).
- Проверить качество по понятным критериям: отклонение стен по правилу 2 м — не более 2–3 мм под покраску, плитка — без пустот при простукивании, швы одной ширины, двери закрываются без усилия, все розетки работают.
- Записать замечания в акт конкретно, со сроком устранения.
- Подписать акт в двух экземплярах или в электронном виде.
Приёмка «на словах» без акта оставляет обе стороны без защиты: подрядчик не докажет объём, заказчик не докажет дефект.
Образец акта выполненных работ по ремонту квартиры
Ниже — текст, который можно скопировать и заполнить.
Акт № ___ от «___» ________ 20__ г. сдачи-приёмки выполненных работ по договору подряда № ___ от «___» ________ 20__ г.
Подрядчик: ______________________ (ИНН _______), в лице ______________________.
Заказчик: ______________________.
Объект: квартира по адресу ______________________.
Период выполнения работ: с «___» ________ по «___» ________ 20__ г.
Подрядчик сдал, а Заказчик принял следующие работы:
1. Демонтаж обоев — 120 м² — 150 ₽ — 18 000 ₽.
2. Штукатурка стен по маякам, гипсовая — 118 м² — 550 ₽ — 64 900 ₽.
3. Шпаклёвка стен под обои, 2 слоя — 118 м² — 300 ₽ — 35 400 ₽.
4. Оклейка стен флизелиновыми обоями — 118 м² — 350 ₽ — 41 300 ₽.
Итого по акту: 159 600 ₽. Ранее оплачено (аванс по п. 4.1 договора): 80 000 ₽. К оплате по акту: 79 600 ₽.
Работы выполнены из материалов Подрядчика, стоимость материалов включена в цену работ / выделена в приложении 1.
Качество выполненных работ: соответствует договору. Замечания: ______________________ (или «отсутствуют»). Срок устранения замечаний: до «___» ________ 20__ г.
Гарантийный срок на выполненные работы: ___ месяцев с даты подписания настоящего акта.
Подрядчик: ____________ /____________/ Заказчик: ____________ /____________/
Если материалов много, вынесите их в приложение к акту с наименованиями, количеством и ценой — так заказчик видит, из чего сложилась сумма, а подрядчику проще обосновать расход.
Частые ошибки
- Акт «на всё сразу» после трёх месяцев работ. Скрытые работы уже не проверить, спор о качестве стяжки под ламинатом безнадёжен для обеих сторон.
- Объёмы «по смете», а не по факту. Если площадь оказалась больше, разницу не оплатят; если меньше — заказчик переплатит и потом оспорит.
- Общие формулировки замечаний. «Переделать санузел» не исполнимо и не проверяемо.
- Нет даты вручения. Односторонний акт не сработает, если нельзя доказать, что заказчик его получил.
- Акт не связан со сметой. Строки с другими названиями и единицами — повод для спора о «дополнительных работах».
Как это делается в СЕМТАК
В программе акт выполненных работ формируется из сметы: вы отмечаете выполненные объёмы по строкам, и акт печатается с теми же названиями, единицами и ценами, что видел заказчик при согласовании. Для компаний и ИП доступны и формы КС-2, КС-3. Заказчик принимает работы в своём кабинете: видит акт, фотографии скрытых работ, пишет замечания с датой, подтверждает приёмку — и история спора исключается. Начать можно бесплатно на демо-проекте с готовой сметой ремонта.